2012年12月04日

遺産相続の手続きについて

as_029.jpg

人は生まれてからいつかは必ず死にます。そして人が亡くなるとその人が有していた一切の権利義務が相続人に包括的に承継されることになり、これを相続と言います。相続が発生したら、相続に関するさまざまな手続きをする必要があり、まず亡くなっていた人が有していた財産をすべて明らかにすることから始めます。

また遺言書があるのか無いのかも調べます。もし遺言書が出てきた場合は原則遺言書に記載されたとおりに手続きをすることになり、また遺言書の種類にもいろいろありますが、出てきた遺言書が公正証書遺言以外の場合には遺言書に基づいて相続の手続きをしていく前に、その遺言書を家庭裁判所に対して検認手続きの申立をして検認手続きをする必要があります。

そして、遺言書が無い場合には、亡くなった人の相続財産を誰が相続するのかということを相続人の全員で遺産分割協議をすることによって決めていくことになります。遺産分割協議は相続人全員でしなければいけなくて、相続人のうちの1人が欠けた場合はその遺産分割協議は無効となります。

また、相続人の中に認知症の人や行方不明の人や未成年の人がいる場合は、そのままでは遺産分割協議をすることができません。これらの場合は遺産分割協議を代わりにする人を家庭裁判所によって選任してもらうことになります。

まず認知症の人がいる場合は、後見開始審判の申立をして後見人を選任してもらい、行方不明の人がいる場合は不在者財産管理人を選任してもらい、未成年者がいる場合は特別代理人を選任してもらい、選任された後見人、不在者財産管理人、特別代理人が代わりに遺産分割協議をすることになります。

そして遺産分割協議は亡くなった人が所有していた財産が少なく権利関係も単純な場合は比較的簡単に話がまとまりますが、遺産が多くて権利関係が複雑な場合はなかなか遺産分割協議がまとまらない場合もあります。

それから亡くなった人がマンションなどの不動産を所有していた場合で相続人の間でこのマンションを売却してお金に換価してそのお金を相続人の間で分配するという内容の遺産分割をすることもあり、この遺産分割の方法を換価分割と言います。

そしてこの場合はマンションを売却するためそのマンションの名義を最終的に新しくマンションを購入する人の名義にすることになります。そしてこの場合はその前に亡くなった人の名義から相続人への名義変更をする必要があり、相続登記をする必要が生じてくることになります。
posted by souzoku at 16:57| 日記 | 更新情報をチェックする

2012年11月30日

親から子への名義変更

例えば、親から子に不動産の名義を変更すると言う場合、その不動産の所有権を親から子に移転させるということです。物の所有権が移転すると言うからには、その原因が必要です。相続による場合を除けば、通常は売買または贈与ということになります。この違いは、贈与の場合はタダで不動産をあげるという事なのに対し、売買の場合には代金の支払いが発生するということです。

hasi.jpg

親の不動産を子に名義変更するという場合には、その対価を得ようとする事は少ないと思います。しかし、無償、つまり贈与するとなると贈与税と言う税金の負担を検討する必要があります。贈与税の税率は非常に高いので何も考えずに贈与してしまうと高額な贈与税がかかる場合があります。例えば1,000万円の不動産を贈与した場合、贈与税は231万円です(暦年課税の場合)。

これが売買により適正な価格で売り渡した場合には贈与税がかかる事はありません。よって、親子間の場合であっても売買により所有権を移転することも考えられるでしょう。注意しなければならないのは、不動産を売買するといった場合には、実際に代金の支払いをしなければならないということです。

親子の間だからといって、いつかお金ができた時に支払うというようなのではダメです。実際に代金の支払いがないのであれば、実質的にはその不動産を贈与したのと変わらないことになってしまいます。

また、まったくお金を払わないわけではなく、実勢価格よりも極端に安い価格で売買した場合はどうでしょうか。例えば通常であれば1,000万円はするはずの不動産を、その半額で売買したとします。親子であれば、当人同士はそれでも全く問題ないでしょう。

しかしこの場合には、実勢価格との差額の500万円が贈与とみなされる可能性があります。そうでなければ、名目上は売買ということにしておいて、極端に安い価格により譲渡が行うことで、贈与税の負担を逃れることができてしまいます。

実際には、実勢価格よりも多少安い程度であれば特に問題ない場合が多いと思われますが、大雑把に言って実勢価格より2割安いくらいがみなし贈与だと判断されない限度額と言えるでしょうか。
ただし、65歳以上の親から20歳以上の子に贈与する場合には、相続時精算課税を選択することができます。相続時精算課税によれば特別控除額の2,500万円までであれば贈与税がかかることなく贈与をすることができます。

相続時精算課税を選択した場合には、通常の暦年課税に戻ることができなくなりますので慎重な判断が必要だといえますが、そもそも相続税がかかる心配がない場合には、相続時精算課税を選択したことによって不都合がある事は少ないと思われます。売買や贈与による不動産登記は、司法書士に依頼するのが良いでしょう。
posted by souzoku at 17:55| 日記 | 更新情報をチェックする

2012年11月25日

マンションの相続

海

父親が亡くなり、悲しむ間もなく、通夜に葬儀告別式、納骨などを済ませ、ようやく気持ちも落ち着いた頃には、財産の相続についても考えなければなりません。財産の分割については、遺言があればそれに従い、ない場合、もしくは相続人全員の同意に基づき、話し合いによって分けることができます。

遺言があるからとか、話し合いで決着したからそれで終わりというものでもありません。資産が多い場合は、相続税の申告や納付が必要になります。また、土地やマンションなどの不動産や株式については、相続した人の名義に書き換える手続きが必要になります。相続は意外と手間も費用もかかるのです。

この点、父親が住んでいたマンションに現在も母親や子供たちが住んでいるというのであれば、母親に相続させ、母親名義に変更するのが一番スムーズな流れとなります。やがて母親が亡くなった時には、今一度、名義変更が必要になりますが、配偶者には相続税の軽減制度があるので、資産が多いご家庭では、とりあえず、法定相続分か1億6千万円までの財産は配偶者に取得させるのが節税対策になります。

では、別荘としてリゾート地にマンションを所有していた場合はどうでしょうか?節税の関係で母親に相続させる方法もあれば、利用したい人が相続させてもらうというのもあります。また、あまり使わないし売ってしまおうとか、田舎暮らしをしたい人のために賃貸に出して、収入源に変える方法もあるかもしれません。

その場合は、いったん誰かが相続して、その人の名義に変更したうえで、売却または賃貸するか、相続人全員の共有に名義変更したうえで、売却や賃貸の手続きを行います。単独で相続した場合は、売却代金やその後の賃貸収入もその人のものになりますし、共有の場合は、相続人で法定相続分に従い、売却代金や賃貸収入を分けることになります。

最近では、不動産投資も流行っていて、投資用のマンションを所有している方も多いようです。中には、奥さんや子供たちのためにと頑張って、1人1戸ずつマンションを相続させようと複数の投資用マンションを保有される人もいるようです。

継続的な賃貸収入は生活資金の助けになったり、老後の年金を補うものになるので、とてもありがたいことですが、ただ、父がそう言っていたからとか、遺言書にそう書いてあるからだけでは、あなたのものにはなりません。それぞれが、そのマンションについて名義変更をする必要があります。相続登記の際には、遺言書の提出も必要になりますので、遺言書の紛失等がないように留意しましょう。
posted by souzoku at 12:29| 相続 | 更新情報をチェックする

2012年11月23日

実家を妹が相続した時の名義変更

田舎の家数年前のことになるのですが、実家の母が逝きました。残った家族は父、私、妹2人の4人でした。私と一方の妹はすでに嫁に行き実家を離れていて、もう一人の妹が父と一緒に実家に残っていました。実家は母の生家で父は婿入りしてきていたので、実家の家は母の名義になっていました。

したがって、母は実家と少しばかりの預金を残したことになります。家は昔ながらの平屋の一軒家です。田舎の一軒家なので、かなり大きい家です。庭も裏山もあるので、土地もかなりの広さです。場所は相当な田舎なので、資産価値はそれほどないですが、売ればそれなりの額になる大きさです。

葬儀がすんで落ち着いた頃、父から連絡があり、家族で集まりました。いわゆる家族会議です。この実家の名義をどうするかという相談でした。実際のところ、嫁に出た時点で相続など全く考えていませんでした。なので、相談といわれてもピンとこなかったのが正直なところです。私はもちろん、家を相続することは辞退しました。

今は都内に夫とマンションも購入して住んでいます。もう一人の嫁に行った妹も一軒家を購入して家族で住んでますし、いずれは夫の実家を継ぐのが決まってます。さあ、そこでいったい誰が相続するかということで、父が考えたのが、嫁に行き遅れた妹への相続でした。

妹は実家に住んだままでしたし、本人も嫁に行く気配が全くないことからおそらくこのまま実家に住み続けるだろうとの見解からです。私は相続のことはあまり詳しくないのですが、おそらく先に逝くであろう父が相続するよりはそこを飛び越えて相続したほうが良いのでしょう。家族全員一致した意見でまとまりました。家は妹に名義変更であっさり決まりました。

名義変更の手続きは父が司法書士に頼んだようです。相続による名義変更登記の手続きのことを、相続登記というそうですが、この手続きの専門家は司法書士だとのことです。私は、遺産分割協議書と書かれた文章にサインして実印を押しました。後は、戸籍謄本、住民票、印鑑証明書を父に渡しただけです。

今も実家には父と妹が住んでいます。妹は今も独り身です。妹が相続して住んでくれることになり、実家がなくなることがしばらくはないことが私としてはうれしかったです。も、妹にはちょっとかわいそうなことだったかなとも思います。

まだ結婚する可能性だってあったのに、なんだかそれを放棄して家と一緒に死んでくれって言ってる気もしたからです。もちろん名義変更したからには、妹が家をどうするかは好きにしていいんです。例えば、実家を売って結婚して新居を購入するんでも構いません。

それでも、本音で言うと私が生きている間は実家が今のままあるといいなと思ってしまいます。勝手な考えだいうのは理解しているつもりですが。
posted by souzoku at 20:43| 相続 | 更新情報をチェックする

2012年11月19日

相続により土地を名義変更する手続き

私が相続登記をしたのは17年も前のことです。その時は司法書士さんにすべてを任せたのでどのような手続をしたか詳しくは分かりませんでした。私は3人兄弟で2人の姉と私です。家は代々農家ですが今は農業はしていなくて親戚に頼んでいます。昔から土地は長男が相続するものというような慣例が今でも色濃く残っている土地柄で、私の農地や山などを私の名義にすることには2人の姉に異存はありませんでした。

街の風景

話は問題なく進み、たぶん遺産分割協議書は司法書士さんが作ったものだったはずです。2人の姉には一定の金額を与えるということになっていたのでそのような中身の遺産分割協議書だったと思います。遺産分割の時点で身内の争いの話をよく聞きますが、幸い私はそのような面倒はいりませんでした。

私が相続したのは大部分が農地と山です。農地は流動性に欠け相続しても処理に困る場合が多く、また、山はほとんど無価値だそうです。それならば現金を相続したいということになっても当然だと思います。

遺産分割協議書が整ったならば、相続登記による名義変更するために必要書類を準備します。必要書類は、亡くなった人の登記簿謄本、亡くなった人の住民票の除票、相続人全員の印鑑証明、相続人全員の住民票、不動産の固定資産評価証明書、不動産の全部事項証明書、遺産分割協議書、これらの書類が必要になるので準備しなければなりません。

相続人の印鑑証明や住民票などは前もって頼んでおくといいでしょう。いざとなったら気が変わるということも想定できますから、遺産相続手続きは迅速に運ぶべきです。

そして相続登記の申請書を作ります。この申請書は個人でも作成できるのですが、いつでもひな形どおりに書けば済むとは限らず、様々な法的判断が必要になることもありますから、司法書士などの専門家に依頼するのが確実です。

コスト削減などと言って自分で中途半端に進めると、遺産分割協議書の作成から全てやり直しなどということにもなりかねません。それでは、せっかく一度は協力してくれた相続人であっても、何度も協力して貰うことは出来なくなってしまうかもしれません。

全ての準備が整ったら、登記申請書と必要書類を添えて法務局に提出すれば完了です。法務局に書類を提出してから、1,2週間で登記は完了します。相続登記については、申請書類の準備など手続き上のミスをしなければ良いのですから司法書士などの専門家に依頼すれば何も問題はありません。

問題なのは遺産分割協議です、お金が絡んでくる問題ですから、たとえ兄弟であっても、と言うよりもむしろ兄弟であるからややこしくなる可能性があります。血がつながっているから傷が深くなるということもあるのです。相続のためということではありませんが、日ごろからお互いの連絡を密にして、意思疎通をしておくことが重要ではないでしょうか。
posted by souzoku at 15:45| 日記 | 更新情報をチェックする

2012年11月18日

相続登記に必要な手続きと必要書類

田園風景亡くなった方の土地や建物など不動産を相続した場合の登記名義変更のためにはどのような手続きが必要でしょうか?名義変更のためには、相続した土地や建物を管轄する登記所に、相続登記の申請を行うことになります。

申請方法は、登記申請書を作成して必要書類を添付し、登記所に直接出向いて手続きする方法のほか、遠方の場合や仕事が忙しくて日中に登記所にいけないなどの場合の郵送やオンライン申請による方法があります。オンライン申請を行うためには、法務省のページからソフトウェアや操作手引書のダウンロードを行ったり、電子証明書の取得を行うなど、事前準備が必要になります。

必要書類は、以下のようなものがあります。相続が発生したことと、相続人が誰であるかを特定するための証明書類。この事項を証明する書類として、一般的には、亡くなった方の出生時から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本、相続人となる方すべての戸籍謄本が必要になります。そして、相続人全員の住民票も必要です。

また、遺産分割協議が整っている場合には遺産分割協議書の添付が必要になります。遺産分割協議書には、全ての相続人が同意の旨を示す実印を押印しますが、その実印登録を証明する印鑑証明書も全員分、提出する必要があります。さらに相続人の代表者が手続きする場合は、他の相続人からの委任状が必要です。

これは、原則的には相続登記は相続人全員での登記が義務付けられているからです。もっとも、一般的には、これらの書類の作成や証明書類の取り寄せも含めて、司法書士に委任してしまうことが多いようです。

手続きにあたり、登録免許税という手数料を収入印紙で納付する必要があります。相続登記の登録免許税は、不動産の価額の1000分の4となっています。相続による登記名義の変更は、誰が相続するか確定次第、早めに行っておくほうがよいでしょう。後々、権利関係が複雑にならずに済みますし、固定資産税の支払にも影響するからです。

この点、固定資産税の請求は、毎年の1月1日時点での登記簿または土地や家屋の補充課税台帳に所有者として登記・登録されている方に送られます。しかし、死亡している場合は役所も死亡届の受理によってその事実は把握していますから、亡くなった方に請求するわけにはいきません。

1月1日までに相続登記が完了していれば、その新たな登記名義人が納付することになりますが、相続登記が未了の場合、相続人全員に連帯納付義務が生じます。そのため、相続が発生した場合には、いったん代表者を決めてもらい、相続人代表者届出書を提出し、その代表者宛に納税通知書などが送付されることになります。

この相続人代表者届出書を提出しても、その代表者が不動産を相続することが決定づけられるわけではなく、実際は、遺産分割協議によって決めなければなりません。
また、相続人代表者届出書の提出や固定資産税の納付を行っても、相続登記とは無関係なので、相続登記の手続きは別途、しっかりと行う必要があります。
posted by souzoku at 11:31| 相続 | 更新情報をチェックする

2012年11月17日

負債のある場合の相続放棄

大切などなたかが亡くなり、お葬式のあとに、ちょっと頭を悩ませるのが、相続のこと。
特に昔は生前に相続の話を進めるのはもってのほかで、失礼極まりないとされていたので、相続についてうまく対応することができず、お葬式の後になってから親類同士で相続をめぐって、骨肉の争いが起きるなんていうのは、ドラマの中だけでなく、よくある話でした。

相続のことになると、悲しいかな、親類同士なのに眼の色をかえて、争おうとする方もいます。しかし、これがプラスの相続だけでなく、マイナスの相続もある、とわかったら事態はどうなるでしょうか?目の色をかえて、相続をしたがった人も、「まてよ?相続したら、借金も請け負うことになるのか?」と、ふと我にもどって考え込むかもしれません。
上述しました通り、相続はプラスだけではありません。個人のマイナスの財産も相続することになるので、負債がある場合は、相続した人が、故人の負債を責任をもって、対応する必要があるのです。しかし、負の財産を相続することが望ましくない場合、またはそこまでして財産相続をする必要がない場合、またはある家人だけに集中して相続をさせて、後の家族はいさぎよく身を引きたい場合などには民法の規定に基づいて、相続放棄をすることができます。

この手続きは相続をする人の一番最後の住所があったエリアを統括する家庭裁判所にて行うのですが、相続放棄を申し立てる期限があるのです。相続の事例が発生してから、3か月以内に相続するか、相続放棄をするか、を選択しなかった場合には「相続する」ことになってしまいますので、もし相続放棄をお考えの場合には、ただちに行動を起こさねばなりません。

しかしながら、一旦申出をすれば、あとで面倒な書類手続き等はありません。その代り、一旦相続放棄をしたのに、「やっぱり、相続しようかな?」と気が変わってしまった場合でも、原則として取り消しはできませんので注意が必要です(詐欺や脅迫によって相続放棄をした場合を除く)。

生前にきちんとどのような借金があって、どのくらい貯金があるのか、というような、目録を作っておくのがいいのですが、中々現実には準備ができないというのが現状です。しかしもし、「相続放棄をしよう」と負債の相続を避けるために、相続放棄をきめられたのであれば、早目にその手続きをなさったほうがよいです。

後になってから借金がでてきた、なんてことになって、借金まで相続してしまったことが判明したら大変です。こんな時の為に、相続放棄について詳しい司法書士や弁護士の事務所が沢山ありますので、是非今のうちから、司法書士などに相談してみるとよいかもしれません。
posted by souzoku at 10:05| 相続 | 更新情報をチェックする

2012年11月15日

相続によるマンションの名義変更で節税するには

もし、あなたがご両親と一緒にマンションで暮らしているとしたら、将来的にそのマンションを相続する事になるかもしれません。

もちろん、賃貸ではなく分譲であることが前提ですが、その場合でも、親が生きているうちに名義変更するか、亡くなった後に相続するのかで、税金のかかり方が変わってくる可能性もあります。

通常であれば相続税がかかるほどの遺産がある場合でも、だれが相続するかによって、相続税が大幅に変わってくることがあります。たとえば、相続するのが分譲マンションだったなら、自分の親が住んでいいた自宅を、子が自身の自宅として相続した場合、「小規模宅地の評価減」という特例を使う事によって、相続税を減少させるという事が出来ます。
また、生前に名義変更する場合にはいくつかの方法が考えられます。まず、名義人になっているお父さんから買い取る方法です。この場合、贈与税の心配は不要ですが、不動産が現金に変わるだけですから、相続税の節税効果はありません。

贈与をするとなると、贈与税が発生してしまうのではないかという考えが発生するかもしれませんしかし、相続時精算課税制度を利用すれば贈与税の負担無しに生前贈与が可能なこともあります。

このような生前の準備をしないうちに亡くなってしまった場合には、所有していたマンションも、金融資産や一戸建て、土地と同じく相続財産となりますから、相続人全員で遺産分割協議を行い、それをちゃんと書面にまとめて、実印を押印した遺産分割協議書を作成する必要が出てきます。

そして、その遺産分割協議を使用して、マンションの名義変更手続きをするのです。相続によるマンションなど不動産の名義変更手続きは、はじめての場合にはかなり難しいと思われるので、通常は司法書士に依頼することになります。

ただ、ご両親が一緒に暮らしている場合、夫婦で共有になっている場合もあります。その場合、先に亡くなった方の名義を相続人に変更した場合でも、一方の持ち分については元の権利書に残っている状態になります。

したがって、子供であるあなたが相続した場合には新たに権利証ができますが、この権利証は、あくまでも新たに取得した持ち分についての権利書ということになるので注意が必要です。ですから、元の権利証と新しい権利証をあわせて1件ということになるので、元の権利証の管理も重要であるということを頭に入れておきましょう。
posted by souzoku at 20:54| Comment(0) | 相続 | 更新情報をチェックする

2012年11月14日

相続した自宅の名義変更の流れ

相続が発生した場合にどのような手続きが必要になるか順を追って解説します。ここでは父親が他界したときのことを例にしています。

葬儀告別式・納骨等が済み49日を終える頃には、悲しみも少し落ち着きます。その後は、親族が集まれる時間も限られるので、その時期を見計らって相続人となる親族の間で話し合いを持つのが良いでしょう。

お金のことや財産のことを口に出すのは嫌らしいと思う方もいるかもしれませんが、お父さんが残した財産を後世に受け継いでいくための重要な手続きが遺産の相続です。とくに資産が多い方の場合は、10か月以内に相続税の申告もしなければならないので、あまり時間の余裕がありません。

自宅に亡くなった方の配偶者である母親が住んでいるのであれば、自宅はそのまま母親に相続させるのが一般的といえます。配偶者には法定相続分または1億6千万円までは相続税がかからないので、特に資産が多いご家庭では、配偶者の取り分を最大限にするのが、相続税対策として効果的です。

配偶者がおらず、長男夫婦などと一緒に暮らしていたという場合は、その長男が受け継ぐのが良いでしょう。配偶者や、亡くなった方と同居していた親族が引き続き居住している場合には、相続税の計算において、居住用地の240平方メートルまで8割の価格減が受けられるからです。

そのため配偶者や、同居していた親族が自宅と自宅の敷地をセットで受け継ぐほうが、すんなりいきます。自宅とその敷地をバラバラに相続することは権利関係が複雑になるので避けた方がよいでしょう。自宅不動産を引き継がなかった相続人に対しては、現金や株式などを相続させることで公平さを欠かないようにし、話し合いがまとまったら遺産分割協議書を作成します。

遺産分割協議書は、全ての相続人が同意のうえ署名し、実印で押印をする必要があります。遺産分割が完了したら、自宅の建物や土地について名義変更手続きを行いましょう。株式の名義なども同様に変更手続きが必要になります。

相続による自宅の名義変更は登記所(法務局)で行います。一般的には司法書士に依頼するのが簡便ですが、手数料を考えて自分で行いたいという場合には、登記手続きについて書かれた本や、インターネットのホームページなどが役に立つでしょう。

また、ある程度の準備をしてから、法務局の相談窓口で相談する方法もあります。自分でやってみて上手くいかなかった場合、それから司法書士に依頼することも可能です。そのときでも、すでに取った戸籍謄本等が無駄になることはありません。
posted by souzoku at 20:49| Comment(0) | 相続 | 更新情報をチェックする

2012年11月13日

相続放棄

相続とは、土地建物など不動産や現金や絵画骨董などプラスの財産だけに限られません。相続をするからには、借金などマイナスの財産も承継しなければならないのです。仮に父親の財産を相続する時に借金がプラスの財産を上回っていたらどうなるのでしょうか。借金は相続せずに、プラスの財産だけを相続するとは言えないのです。

相続の態様には、単純承認、限定承認と相続放棄の3通りがあります。単純承認とは、相続するものはプラスの財産であろうがマイナスの財産であろうがそれらすべてを相続することです。全てを単純に受け入れるというわけで、最も原則的な相続の形です。なお、この単純承認をする場合には、何の手続きも不要です。

限定承認はプラスの財産の範囲内で相続することで、マイナスの財産が多い時に考えられる相続方法です。しかし、この限定承認はひとりだけ勝手にできるものでは無く、法定相続人が全員で家庭裁判所に申請しなければなりません。また、この場合の相続人全員とは相続放棄した相続人は除外して申請します。

相続放棄はプラスの財産であろうがマイナスの財産であろうが一切の相続を放棄することをいいます。相続放棄は他の相続人の意向には関係なく単独でおこなうことができます。この点が相続の限定承認と違うところです。

この相続放棄は自己のために相続の開始があったことを知ったときから3カ月以内に、被相続人の最後の住所地の家庭裁判所に申請します。自己のために相続の開始があったことを知ったときとは、つまり、相続が開始しただけでは無く、その事実を知ったときという要件があります。

たとえば、実の親子であっても全く疎遠になっていた場合には、死亡の事実を知らないこともありえます。そのようなときには、被相続人に対する債権者からの督促通知などによって、被相続人が亡くなったのを知ったときから3ヶ月以内であれば相続放棄が可能なわけです。

もしも、そのような事情により、相続の開始から3ヶ月以上が経って相続放棄の手続きをする際には、どうして期間が過ぎてから相続放棄をするのか事情説明をする必要があります。相続放棄の手続きはそれほど難しいものではありませんから、必ずしも専門家に依頼しなければならないものではありません。

しかし、相続の開始から3ヶ月が経っているような場合には、司法書士、または弁護士に依頼した方がよいと思われます。

また、相続放棄をしたいと思った場合でも、次のような場合には、相続放棄は認められず単純承認をしたものとみなされます。それは、相続人が相続財産の全部または一部を処分した場合、および相続財産を隠した場合です。このような場合は相続放棄は認められなくなります。

自己判断で処理しようとするのでは無く、少しでも疑問があれば司法書士、または弁護士に相談してから相続の手続きをおこなうべきだと言えます。
posted by souzoku at 20:36| Comment(0) | 相続 | 更新情報をチェックする

土地の相続時の名義変更

土地の相続時の名義変更は、被相続人が土地をお持ち出会った場合にはいずれ必要となる作業です。遺産相続の際には特に土地について悩みやトラブルが多いです。相続はいつ起こるかわかりません。

相続による土地の名義変更は期限こそありませんが、相続の開始後には速やかにおこなうべきです。この相続による名義変更手続きをいつまでも行わないままでいると相続人が増えてしまうこともあり、問題が複雑化してしまうので相続問題は野放しにするべきではないのです。

亡くなった方の土地の相続は相続人全員でしっかりお話をしなければなりません。この場合、亡くなる方が遺言により生前に分配方法を指定してくれると助かり、相続の際の名義変更が一番スムーズにいく方法です。しかし現実にはなかなかこの遺言どおりに分配がいかないこともあり、また、そもそも遺言がない場合も多いです。

遺産相続について決める際の、話し合いのことを遺産分割協議といいます。遺産分割協議で土地の相続人が決まったら土地の名義変更の手続きにうつります。遺産分割協議の内容を記した書面が「遺産分割協議書」で、相続人全員が署名押印したものを法務局に提出します。

相続登記申請書はワープロでも作成可能です。申請書は法務局にあるものを使用することもできますが、法務省のHPなどからひな型をダウンロードすることもできるので大変便利です。なお、申請書に不動産について記載する場合は「登記事項証明書」のとおり正確に書き写す必要があります。

土地の相続名義変更時に必要な書類をすべて集め、必要事項を記入したら法務局に提出します。法務局への提出により土地の相続時の名義変更が成立します。そしてしばらくすると新しい権利証(現在は登記識別情報通知書)が手に入ります。これにて相続の名義変更が完了しました。

相続による土地の名義変更時の費用としては、役所(法務局)に支払う費用と、司法書士などの専門家を利用したときにかかる手数料があげられます。法務局に支払うお金は、相続の対象となる不動産の固定資産評価額の0.4%にあたるお金である登録免許税とそのほかには戸籍謄本や住民票などの書類取得のお金が必要です。

土地の相続時の名義変更は個人でも可能ですが、通常は専門家に依頼することになります。不動産登記の専門家は司法書士です。法律上は、司法書士の他に弁護士も登記申請を業としておこなうことができます。しかし、不動産登記を専門的に取り扱っている弁護士は皆無だと思われますから、結局は、相続登記を依頼すべき専門家は司法書士に限られるわけです。
posted by souzoku at 09:27| Comment(0) | 相続 | 更新情報をチェックする

2012年11月11日

相続登記とは

相続登記とは、相続を原因とする所有権移転登記のことです。登記とは、国が管理している登記簿(登記記録)に所有者の住所氏名等を記録(登記)してもらうものです。相続により所有者が変わった場合にも、新たに所有者になった人に名義(住所、氏名)を変更するために登記をするのです。

相続は不動産に限らず、現金や自動車などの動産も相続します。現金は銀行で、自動車なら陸運局で名義変更をしなければなりません。不動産の場合の相続登記はすぐにやる必要があるかどうかということに関しては、相続税の申告は相続開始から10ヶ月以内というように期間が決まっていますが、相続登記に関してはとくに期間は決まっていません。

正確に言えば期間が決まってないというより、登記しなければならないというような義務もないのです。つまり登記しなくてもいいわけです。しかし登記をしないでほうっておいた場合、大きな問題が2つあります。

一つ目は第三者に対する対抗力の問題です。相続登記をしない不動産は登記上はいつまでたっても被相続人の名義のままです。その場合は相続人の権利は第三者に対して対抗がないということになってしまいます。対抗力とは第三者に対してその不動産は私のものだと主張できることです。登記をしないで対抗力がないということは自分のものだと主張できないことになります。

二つ目へ数次相続が発生することによる問題です。数次相続等は、相続が発生した際にその遺産相続の手続きが済まないうちに、相続人が死亡してしまうことです。そうなれば、その相続人の相続権はさらにその相続人に引き継がれます。

相続登記をしないで名義変更しなかったらその後の相続に関して相続の手続きが半端な労力ではすまなくなってきます。相続の関係者が多くなってきていちいち同意をもらわないと相続の権利関係がきちんとできないということになってきます。

次に相続登記をする場合の書類はどのような書類を用意すればいいのでしょうか。被相続人と相続人の戸籍謄本と被相続人の住民票の除票と相続人の住民票が必要になります。さらに固定資産評価額と遺産分割協議書も必要になりますが、遺産分割協議書は法定相続の場合は不要です。そして相続人の印鑑証明が必要になってきます。

相続登記の費用ですが、登録免許税と収入印紙と司法書士を頼む場合はその費用が必要になります。登録免許税は不動産評価額の0.4%(1000分の4)です。1000万円の不動産評価なら4万円が登録免許税ということになります。

司法書士の費用はさまざまです。ネットで見ていると、安いところだと司法書士報酬が3,4万円位のところもあるようですが、いろんな追加費用が加算されて結局高くなると言うことにもなりかねません。

依頼をする前に相続登記の司法書士報酬が総額でいくらになるのか、必ず見積もりをしてもらうべきでしょう。私の経験上、自宅の土地と家の相続登記を司法書士に依頼した場合の報酬額は7,8万円位が妥当だと思います。

それよりも極端に安い場合には、どうしてそんなに安いのかを確認した方がよいと思います。相続登記などの司法書士の仕事は効率化すると言っても限度がありますから、あまりに安いのは不安だと思います。

一般の人は相続はそう何回も経験することはありません。普段の生活の中で必要となる手続きではありませんから、弁護士や司法書士などの専門家に早く相談するのが確実です。

場合によっては、遺産相続の手続きをする以前の話として、相続放棄をしたほうがいいケースもあります。中途半端に調べることで自己判断したり、知り合いに相談したりすることで決めるのは危険です。
posted by souzoku at 12:06| Comment(0) | 相続 | 更新情報をチェックする

2012年11月10日

マンション相続時の名義変更は管理組合にも通知しましょう

現役のマンション管理人としてのうんちく記事になります。
勤務しているのが中古マンションの棟なので、当然ながら、マンションの代替わりを見てきました。
そのベテランとしての経験でのうんちくです。
まずマンションの持ち主がなくなられたという通知が管理組合の理事長や管理会社いずれにも届くのが遅れる場合があります。
病院や子どもさん宅に住まいが移っている場合とか、その一室が賃貸に出されていて大家さんとしてもなかなかお会いできない場合などです。
そんなときも、管理費等が自動引き落としなどで遅滞なく支払われている場合は、マンションを管理する側からへの連絡は少なく、相続された方がマンションの存在自体に気づくのが遅くなる場合もあります。
もちろん、相続人が複数いるためにマンションをだれが相続するか決まらないので連絡してこない場合もあります。
いずれにしても、登記所に届けを提出した後に、マンション管理組合にも名義変更届けを提出して欲しいと思います。
マンション管理組合の管理規約にオーナー変更届けの用紙を付表として合本にしているマンションもあれば、「区分所有者変更の届けを提出すること」としか書かれていないマンションもあります。
提出しない場合、不便なことが起こりえます。
たとえば、毎年のマンション総会の案内を送付して、本人不在で返送されてきたこともあります。
また、総会に、「相続した子どもです。
」とそのまま出席しようとされても、本当かどうか不明で議決権なしの陪席になるとか、姓がちがうので子どもということさえも信用されなかったりと、出席応対者も非常に困ります。
登記上の名義変更がされないまま配偶者と子どもの二人が来場されても議決権はどちらか一人に決めてもいなかったりといろいろなケースがあります。
相続財産のなかでマンションは高額なもののなかに入るとは思いますが、税務署に申告するほどに高額なものばかりではなく、百万円単位、千万円単位の場合は、申告不要で親族だけの話し合いになって、半年一年と経過してもマンション相続者が決まらない場合もあるようです。
そのように相続人が決定しない場合はどうするか、というと、やはりその経過だけでも教えて欲しいと思うのです。
相続予定者全員の代表住所だけでも教えてもらうなどの方法でも良いです。
総会だけでなく、ベランダや火災報知器などの居室出入りを要する管理事項などもあります。
誰に入室許可をもらうのかということもありますが、本来、買い取りマンションには合鍵を管理室に置いてあるのは、独居老人で本人に届け以来があった場合のみです。
以上、マンションの相続および名義変更で管理人としての思うところを書いてみました。
posted by souzoku at 10:54| Comment(0) | 相続 | 更新情報をチェックする
×

この広告は180日以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。