2012年11月30日

親から子への名義変更

例えば、親から子に不動産の名義を変更すると言う場合、その不動産の所有権を親から子に移転させるということです。物の所有権が移転すると言うからには、その原因が必要です。相続による場合を除けば、通常は売買または贈与ということになります。この違いは、贈与の場合はタダで不動産をあげるという事なのに対し、売買の場合には代金の支払いが発生するということです。

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親の不動産を子に名義変更するという場合には、その対価を得ようとする事は少ないと思います。しかし、無償、つまり贈与するとなると贈与税と言う税金の負担を検討する必要があります。贈与税の税率は非常に高いので何も考えずに贈与してしまうと高額な贈与税がかかる場合があります。例えば1,000万円の不動産を贈与した場合、贈与税は231万円です(暦年課税の場合)。

これが売買により適正な価格で売り渡した場合には贈与税がかかる事はありません。よって、親子間の場合であっても売買により所有権を移転することも考えられるでしょう。注意しなければならないのは、不動産を売買するといった場合には、実際に代金の支払いをしなければならないということです。

親子の間だからといって、いつかお金ができた時に支払うというようなのではダメです。実際に代金の支払いがないのであれば、実質的にはその不動産を贈与したのと変わらないことになってしまいます。

また、まったくお金を払わないわけではなく、実勢価格よりも極端に安い価格で売買した場合はどうでしょうか。例えば通常であれば1,000万円はするはずの不動産を、その半額で売買したとします。親子であれば、当人同士はそれでも全く問題ないでしょう。

しかしこの場合には、実勢価格との差額の500万円が贈与とみなされる可能性があります。そうでなければ、名目上は売買ということにしておいて、極端に安い価格により譲渡が行うことで、贈与税の負担を逃れることができてしまいます。

実際には、実勢価格よりも多少安い程度であれば特に問題ない場合が多いと思われますが、大雑把に言って実勢価格より2割安いくらいがみなし贈与だと判断されない限度額と言えるでしょうか。
ただし、65歳以上の親から20歳以上の子に贈与する場合には、相続時精算課税を選択することができます。相続時精算課税によれば特別控除額の2,500万円までであれば贈与税がかかることなく贈与をすることができます。

相続時精算課税を選択した場合には、通常の暦年課税に戻ることができなくなりますので慎重な判断が必要だといえますが、そもそも相続税がかかる心配がない場合には、相続時精算課税を選択したことによって不都合がある事は少ないと思われます。売買や贈与による不動産登記は、司法書士に依頼するのが良いでしょう。
posted by souzoku at 17:55| 日記 | 更新情報をチェックする

2012年11月25日

マンションの相続

海

父親が亡くなり、悲しむ間もなく、通夜に葬儀告別式、納骨などを済ませ、ようやく気持ちも落ち着いた頃には、財産の相続についても考えなければなりません。財産の分割については、遺言があればそれに従い、ない場合、もしくは相続人全員の同意に基づき、話し合いによって分けることができます。

遺言があるからとか、話し合いで決着したからそれで終わりというものでもありません。資産が多い場合は、相続税の申告や納付が必要になります。また、土地やマンションなどの不動産や株式については、相続した人の名義に書き換える手続きが必要になります。相続は意外と手間も費用もかかるのです。

この点、父親が住んでいたマンションに現在も母親や子供たちが住んでいるというのであれば、母親に相続させ、母親名義に変更するのが一番スムーズな流れとなります。やがて母親が亡くなった時には、今一度、名義変更が必要になりますが、配偶者には相続税の軽減制度があるので、資産が多いご家庭では、とりあえず、法定相続分か1億6千万円までの財産は配偶者に取得させるのが節税対策になります。

では、別荘としてリゾート地にマンションを所有していた場合はどうでしょうか?節税の関係で母親に相続させる方法もあれば、利用したい人が相続させてもらうというのもあります。また、あまり使わないし売ってしまおうとか、田舎暮らしをしたい人のために賃貸に出して、収入源に変える方法もあるかもしれません。

その場合は、いったん誰かが相続して、その人の名義に変更したうえで、売却または賃貸するか、相続人全員の共有に名義変更したうえで、売却や賃貸の手続きを行います。単独で相続した場合は、売却代金やその後の賃貸収入もその人のものになりますし、共有の場合は、相続人で法定相続分に従い、売却代金や賃貸収入を分けることになります。

最近では、不動産投資も流行っていて、投資用のマンションを所有している方も多いようです。中には、奥さんや子供たちのためにと頑張って、1人1戸ずつマンションを相続させようと複数の投資用マンションを保有される人もいるようです。

継続的な賃貸収入は生活資金の助けになったり、老後の年金を補うものになるので、とてもありがたいことですが、ただ、父がそう言っていたからとか、遺言書にそう書いてあるからだけでは、あなたのものにはなりません。それぞれが、そのマンションについて名義変更をする必要があります。相続登記の際には、遺言書の提出も必要になりますので、遺言書の紛失等がないように留意しましょう。
posted by souzoku at 12:29| 相続 | 更新情報をチェックする

2012年11月23日

実家を妹が相続した時の名義変更

田舎の家数年前のことになるのですが、実家の母が逝きました。残った家族は父、私、妹2人の4人でした。私と一方の妹はすでに嫁に行き実家を離れていて、もう一人の妹が父と一緒に実家に残っていました。実家は母の生家で父は婿入りしてきていたので、実家の家は母の名義になっていました。

したがって、母は実家と少しばかりの預金を残したことになります。家は昔ながらの平屋の一軒家です。田舎の一軒家なので、かなり大きい家です。庭も裏山もあるので、土地もかなりの広さです。場所は相当な田舎なので、資産価値はそれほどないですが、売ればそれなりの額になる大きさです。

葬儀がすんで落ち着いた頃、父から連絡があり、家族で集まりました。いわゆる家族会議です。この実家の名義をどうするかという相談でした。実際のところ、嫁に出た時点で相続など全く考えていませんでした。なので、相談といわれてもピンとこなかったのが正直なところです。私はもちろん、家を相続することは辞退しました。

今は都内に夫とマンションも購入して住んでいます。もう一人の嫁に行った妹も一軒家を購入して家族で住んでますし、いずれは夫の実家を継ぐのが決まってます。さあ、そこでいったい誰が相続するかということで、父が考えたのが、嫁に行き遅れた妹への相続でした。

妹は実家に住んだままでしたし、本人も嫁に行く気配が全くないことからおそらくこのまま実家に住み続けるだろうとの見解からです。私は相続のことはあまり詳しくないのですが、おそらく先に逝くであろう父が相続するよりはそこを飛び越えて相続したほうが良いのでしょう。家族全員一致した意見でまとまりました。家は妹に名義変更であっさり決まりました。

名義変更の手続きは父が司法書士に頼んだようです。相続による名義変更登記の手続きのことを、相続登記というそうですが、この手続きの専門家は司法書士だとのことです。私は、遺産分割協議書と書かれた文章にサインして実印を押しました。後は、戸籍謄本、住民票、印鑑証明書を父に渡しただけです。

今も実家には父と妹が住んでいます。妹は今も独り身です。妹が相続して住んでくれることになり、実家がなくなることがしばらくはないことが私としてはうれしかったです。も、妹にはちょっとかわいそうなことだったかなとも思います。

まだ結婚する可能性だってあったのに、なんだかそれを放棄して家と一緒に死んでくれって言ってる気もしたからです。もちろん名義変更したからには、妹が家をどうするかは好きにしていいんです。例えば、実家を売って結婚して新居を購入するんでも構いません。

それでも、本音で言うと私が生きている間は実家が今のままあるといいなと思ってしまいます。勝手な考えだいうのは理解しているつもりですが。
posted by souzoku at 20:43| 相続 | 更新情報をチェックする
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